Kan je weer onder de vraagprijs bieden? ‘Zo haal je de prijs gemiddeld 15 procent naar beneden’

Hoe gaat het vandaag met vastgoedmarkt?

“De laatste maanden zijn er minder transacties”, vertelt notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be. “We zien in Vlaanderen een terugval van 14 procent.

Tijdens de eerste helft van vorig jaar was er een heel grote vraag naar vastgoed. Er waren twee grote groepen aan kopers: investeerders die de huurprijzen zagen stijgen, en jonge mensen die gebruik maakten van goedkopere leningen om een eerste aankoop te doen. Die twee groepen boden tegen elkaar op, en dat is erg uitzonderlijk. Zo’n situatie maak je maar één keer in twintig jaar mee. De vraag was toen niet: ‘Hoeveel kunnen we lager bieden?’, maar wel ‘Hoeveel moeten we boven de vraagprijs bieden?’. Die concurrentie tussen kopers had grote prijsstijgingen tot gevolg.”

De situatie keerde om begin 2023. “De rentevoeten verhoogden, waardoor minder jonge kopers zich op de markt begaven”, gaat Bart van Opstal verder. “Daarnaast doet de hoge inflatie investeerders twijfelen. Beleggers kijken meer naar alternatieven, zoals kasbons. We keren terug naar een normaler marktevenwicht met minder kopers.” Dat zorgt voor een groter aankoopcomfort dan vorig jaar.

“Eigendommen staan opnieuw langer te koop, waardoor een koper meer tijd heeft om de woning te bezoeken. Zelfs verschillende bezoeken, met familie of een aannemer, zijn opnieuw mogelijk. Vorig jaar had je misschien een kwartier om rond te kijken voor je de vraag kreeg om een groot financieel engagement aan te gaan. Dat is onvoldoende tijd om eventuele problemen te ontdekken.”

Hoe weet je of je kan onderhandelen over de vraagprijs?

“Er zijn drie grote argumenten om een lager bod uit te brengen, tot gemiddeld 15 procent lager dan de vraagprijs. Die argumenten moet je kennen”, vertelt vastgoedexpert Bea Vandendael.

“Een heel belangrijke is het EPC-label dat de energieprestatie van de woning weergeeft. De renovatieplicht stelt dat je een woning met een EPC lager dan D binnen vijf jaar moet renoveren, zodat het minstens een D-label krijgt. Bij een woning met een E of F-label weet je op voorhand dat er kosten zullen bijkomen. Dat heeft een invloed op de vraagprijs en maakt onderhandelen mogelijk.”

Bart van Opstal vult aan: “In 2050 moet elke woning een A-label hebben. Als de vraag en het aanbod blijven zoals nu, zullen woningen met goede EPC-labels de komende jaren duurder worden. Kopers zullen kritischer staan tegenover slechte EPC-labels en dat zal de prijs nog meer onder druk zetten.”

Daarnaast speelt het asbestattest een rol. “Sinds 23 november moet elke woning die op de markt komt onderzocht worden op de aanwezigheid van gevaarlijk asbest”, legt Bea Vandendael uit. “Wanneer een gespecialiseerde firma gevaarlijk asbest moet weghalen, of als je vanwege asbest in een dak geen zonnepanelen kan leggen, dan drukt dat de vraagprijs. Een jaar geleden was hier nog geen sprake van. Bovendien kan niemand voorspellen hoeveel een grondige renovatie zal kosten. Dat is onder andere afhankelijk van de rentevoeten en de prijs van bouwmaterialen.”

Een derde argument is volgens Vandendael de hogere verzekeringspremie voor een woning in een overstromingsgebied.

Over welke bedragen gaat het?

Welk bedrag trek je af van de vraagprijs als je een bod uitbrengt? Dat verschilt van pand tot pand. Bart van Opstal: “Gemiddeld genomen kan je met die argumenten 10 procent van de vraagprijs proberen te doen. Voor kosten waarvan je al zeker bent, maak je een optelsom. Om een elektrische installatie conform de norm te stellen, reken je bijvoorbeeld gemiddeld op 5.000 à 10.000 euro. Voor dubbele beglazing betaal je al snel 10.000 euro, en voor een nieuwe verwarmingsketel of warmtepomp 5.000 à 6.000 euro. Dat zijn telkens bedragen die je in mindering kan brengen.”

Appartementen en huizen

“De droom van de Vlaming is een energiezuinig huis op een mooie locatie, met een tuin en een garage”, zegt Bart van Opstal. “Die woningen blijven erg gewild en vormen een uitzondering op de tendens. Wanneer je lager wil bieden dan de vraagprijs, moet je de bedenking maken dat voor die woningen andere kopers wellicht wel de vraagprijs willen betalen. Appartementen zijn nu nog iets minder populair, goed voor een kwart van alle transacties.” Eén advies van Bea Vandendael: “Plaats toch je bod. Je weet nooit of de verkoper het aanvaardt, en je zou het je beklagen mocht je later horen dat je droomwoning aan een lagere prijs is verkocht.”

Volgens de notaris is er een groot verschil tussen appartementen en huizen op het vlak van energie. “Appartementen met een A- of B-label vertegenwoordigen de helft van de markt. Dat is helemaal anders bij huizen, waar het aandeel van woningen met die labels minder dan 20 procent bedraagt.

Cijfers van Notaris.be tonen aan dat de prijs voor een appartement met een A-label tussen 2018 en 2022 met 28,6 procent steeg. De gemiddelde prijs voor een huis met een A-label nam in die tijd met 33,2 procent toe. Tegenover de prijsstijgingen staat natuurlijk dat de koper het woonbudget meer onder controle heeft.”

Hoe pak je de onderhandelingen aan?

Zowel Bea Vandendael als Bart van Opstal benadrukken het belang van een goede argumentatie bij een bod. “Bereid je goed voor, want pas dan heb je een goede kans om de verkoper te overtuigen”, aldus Bea Vandendael. “Maak je bod ook maar voor een beperkte tijd geldig, zodat de verkoper het niet kan gebruiken om inmiddels een koper te zoeken die een hoger bod kan doen.”

Bart van Opstal: “Voor je een bod uitbrengt, verken je de markt. Zoek op wat er in de regio beschikbaar is, bezoek verschillende eigendommen, verken de ligging en vraag aan de buur of er iets is dat je moet weten over de woning of de buurt.

Een gezellige babbel met de buur kan erg waardevolle informatie opleveren en legt het fundament voor een aangename omgang later. Probeer ook rechtstreeks met de eigenaar te spreken. Soms willen ze de woning snel verkopen omwille van een duur overbruggingskrediet of omdat ze het erfden en op korte termijn een erfbelasting moeten betalen. Dan zal een verkoper sneller water bij de wijn doen. Dat is goed om te weten als kandidaat-koper.”